2018年，恰逢中國改革開放40周年，黨的開局之年，也是物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵一年。年初，由中國物業(yè)管理協(xié)會會長工作會議上，沈建忠會長提議，由《中國物業(yè)管理》雜志社收集業(yè)內(nèi)企業(yè)借力資本、企業(yè)上市和市場并購方面的案例，編輯和發(fā)布業(yè)內(nèi)首份《2018中國物業(yè)管理資本·上市·并購調(diào)研報告》。

      2018年3至5月，《中國物業(yè)管理》雜志社特別面向全國42個城市的約500家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在線下和雜志微信公眾號上發(fā)起問卷調(diào)查，并深入部分企業(yè)進行實地采訪。在采訪過程中，各企業(yè)紛紛表示對接資本市場是順勢而為，在新經(jīng)濟時代，物業(yè)管理行業(yè)的上市公司應(yīng)運而生，將進一步激發(fā)全行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的熱潮。同時，各企業(yè)呼吁將編撰《調(diào)研報告》和召開論壇辦成行業(yè)亮點活動，繼續(xù)開展下去。

      從2014年6月彩生活在港股上市，到2018年2月南都物業(yè)在A股IPO，內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)有1家A股上市企業(yè)、7家港股上市企業(yè)，以及58家新三板掛牌企業(yè)。資本正在以的速度進入行業(yè)，并與技術(shù)形成雙輪驅(qū)動，由此推動物業(yè)管理開展了新科技應(yīng)用和市場并購的浪潮。

      在業(yè)外，由“美好生活”帶來的萬億級社區(qū)消費市場的養(yǎng)成和顯現(xiàn)，吸引了包括華為、阿里巴巴、騰訊、京東、蘇寧、順豐等跨界而來，進一步加速了物業(yè)管理行業(yè)的變革和轉(zhuǎn)型。

1、上市總體情況：截至 2018 年 4月30日，南都物業(yè)在A股上市，彩生活、綠城服務(wù)、雅生活等7家物業(yè)公司在港股上市，嘉寶物業(yè)、保利物業(yè)等58家物業(yè)公司在新三板掛牌。

2、關(guān)于上市的調(diào)查結(jié)果：雜志社通過線下問卷調(diào)查和線上微信投票的方式對企業(yè)是否有意愿上市做了調(diào)查，從本次調(diào)查問卷企業(yè)總部所在城市的分布來看，北京、上海、深圳和廣州參與企業(yè)數(shù)量最多，另外，新一線城市成都、重慶、南京、鄭州等城市參與企業(yè)數(shù)量較多。

3、關(guān)于上市意向的分析：在有意上市的受訪企業(yè)中，有63%的企業(yè)選擇“通過自身資源整合上市”；另有18%的企業(yè)表示愿意與其他企業(yè)開展股權(quán)合作或聯(lián)盟等形式，整合資源共同上市；有19%的企業(yè)選擇“借殼上市或其他形式”。

4、關(guān)于上市的行業(yè)分析：為了獲取手的資訊，本次調(diào)查特別由雜志社記者深入企業(yè)進行了專訪。自2018年3月至5月，先后深入南都物業(yè)、彩生活、雅生活、保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、新大正物業(yè)、盛全服務(wù)、誠信行物業(yè)、天驕股份、財信物業(yè)、時代鄰里、城關(guān)物業(yè)、樂生活和萬物至上科技等企業(yè)，就資本、上市與物業(yè)管理的話題進行深入對話。

      在采訪中多數(shù)受訪者認(rèn)為，要全面客觀認(rèn)識今天風(fēng)口上的物業(yè)管理行業(yè)，至少應(yīng)該回看十年，從十年這樣的一個時間維度來解讀今天物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，或許就能夠找到答案所在。

      本次報告的編撰過程中，特別推薦了業(yè)內(nèi)部分優(yōu)秀的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，作為報告的樣本企業(yè)，通過分享它們在企業(yè)發(fā)展和上市過程中的寶貴經(jīng)驗，為業(yè)內(nèi)更多行進在創(chuàng)新發(fā)展或上市路上的企業(yè)提供一些參考。

1、A股上市公司分析：

【南都物業(yè)】

      2018年2月1日，南都物業(yè)正式IPO，成為A股“物業(yè)股”。南都物業(yè)發(fā)行價格為16.25元/股，發(fā)行市盈率為22.98倍。從2018年5月11日收盤的情況來看，南都物業(yè)總市值約 33.9億元，市盈率39.21。就未來發(fā)展來看，借助只物業(yè)服務(wù)A股之勢，南都物業(yè)短期料將獲得大量合作共贏的機會，并有可能在其中把握主導(dǎo)權(quán)。

2、港股上市公司分析：

【彩生活】

      就未來發(fā)展來看，無論是房地產(chǎn)低迷時期為助力開發(fā)商去化庫存打造的“彩住宅”產(chǎn)品，還是意欲構(gòu)建美好社區(qū)讓業(yè)主享受實惠，通過聯(lián)合商家覆蓋社區(qū)居民生活消費送物業(yè)費而推出的“彩惠人生”平臺，彩生活對于行業(yè)未來發(fā)展的不懈探索、敢于創(chuàng)新的精神以及未來的發(fā)展空間，都充滿了無限想象。

【綠城服務(wù)】

      就未來發(fā)展來看，綠城服務(wù)的高品質(zhì)和業(yè)主滿意度仍將助力其深度拓展園區(qū)經(jīng)濟，考慮到綠城服務(wù)的園區(qū)服務(wù)體系已經(jīng)打造了4年，未來在園區(qū)經(jīng)濟的深度發(fā)掘方面，將繼續(xù)處于行業(yè)水平。

【中海物業(yè)】

       就未來發(fā)展來看，作為物業(yè)管理行業(yè)的“三駕馬車”之一，經(jīng)過三十年的發(fā)展和積累，中海物業(yè)在各個物業(yè)類型的管理服務(wù)方面積累了豐富的經(jīng)驗，形成了較為完善的管理體系，這無疑是資本一直看好的方面，也是企業(yè)在市場上開疆拓土的利器。

【雅生活】

       就未來發(fā)展來看，雅生活已經(jīng)提出了要在A股實現(xiàn)上市，從而形成“A+H”雙上市的發(fā)展優(yōu)勢?？梢哉f，不論未來雙上市的路程長還是短，這種提法本身就已經(jīng)贏得了市場的先機。

【浦江中國】

       就未來發(fā)展來看，浦江中國已經(jīng)在其招股書中說得十分明確，那就是雙向擴展：橫向通過并購、投資、合營、合作等方式，擴展物業(yè)管理服務(wù)市場；縱向通過投資或與下游服務(wù)商形成業(yè)務(wù)聯(lián)盟的方式，進行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。不能不說，企業(yè)發(fā)展可以后發(fā)先至，浦江中國或?qū)⒆C明這一點。

3、新三板掛牌公司分析：本次調(diào)查對目前新三板掛牌的58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放了問卷，并重點對藍(lán)光嘉寶、保利物業(yè)、永升物業(yè)、開元物業(yè)、天驕股份、新大正、盛全服務(wù)、樂生活等公司進行了重點訪問。

       根據(jù)本次調(diào)查數(shù)據(jù)，以及綜合各新三板掛牌公司公開的數(shù)據(jù)，在2017年，共有東光股份等13家物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展交易。

      2018年4月21日，全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)與香港交易所在北京簽署了一份合作諒解備忘錄。根據(jù)這份備忘錄，掛牌公司可以到境外發(fā)行并在香港聯(lián)交所上市，全國股轉(zhuǎn)公司對掛牌公司申請到香港聯(lián)交所發(fā)行和上市不設(shè)前置審查程序及特別條件，無需在全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)終止掛牌。這對于新三板掛牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是重大利好，未來可以結(jié)合自身業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，充分利用境內(nèi)外兩個市場進行，拓寬融資渠道。

      在本次調(diào)查過程中，至少有10家企業(yè)因為要在主板或港股上市，已經(jīng)在新三板退市或停牌。因此，這次簽署備忘錄對于已經(jīng)在新三板掛牌并有意獲取更多融資渠道的企業(yè)來說，不能不說是一個重大利好。

      在過去的十年當(dāng)中，我國內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)的體量發(fā)生了巨大的變化，管理物業(yè)面積超過1億平方米，這樣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)今天已經(jīng)并不鮮見。本次調(diào)查結(jié)果顯示，在接受調(diào)查的企業(yè)當(dāng)中，至少有11家企業(yè)管理物業(yè)面積超過1億平方米。

      在大企業(yè)成長的過程中，無一例外地開展了并購業(yè)務(wù)以加速市場拓展的步伐。本次報告特別選取近年來行業(yè)當(dāng)中的幾個典型并購案例，進行簡要分析，如下圖：

      隨著互聯(lián)網(wǎng)+熱潮和社區(qū)O2O興起，并伴隨著一部分大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)在全國的拓展，近兩年，物業(yè)管理行業(yè)開始出現(xiàn)一些企業(yè)平臺。

      在2010年，我國經(jīng)濟總量超過日本成為二大經(jīng)濟體時，全社會對此給予極大的關(guān)注，央視專門錄制播出了一部大型電視紀(jì)錄片《公司的力量》，解讀了“公司”對于社會、經(jīng)濟、文化乃至精神生活等諸多層面的推動和影響?！豆镜牧α俊方o予我們一種全新視角的啟示：對于物業(yè)管理改革發(fā)展37年的回望中，以公司為切入點觀察，有著而深刻的意義。

       因此，在本次調(diào)查訪問中，始終圍繞著“公司”這一主線，希望能夠為快速發(fā)展的物業(yè)管理發(fā)掘一些可以參照的企業(yè)樣本。限于水平和時間，本次調(diào)查以及報告撰寫，無法提供十分詳盡的數(shù)據(jù)和精準(zhǔn)分析，僅提供如下幾個觀點，供業(yè)內(nèi)參考。

1、對資本的認(rèn)知，將改變既有的思維邏輯；

2、伴隨著整合并購熱潮，行業(yè)即將產(chǎn)生公司；

3、資本帶來的經(jīng)濟能力，讓公司有實力應(yīng)用科技變強；

4、新科技的大量應(yīng)用，讓公司有機會分享智慧社區(qū)的紅利；

5、跨界大鱷的進入，讓公司和服務(wù)價值凸顯；

6、人才機制的改變，才是公司最終轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。