隨著房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展到平穩(wěn)落地，市場不斷分化、行業(yè)集中度逐漸增加，房企在應(yīng)對融資收緊、債務(wù)壓力的同時，還要在規(guī)模和利潤中取得平衡。

此外，房地產(chǎn)市場也從單一面向多維度方向前行。在多元格局中，房企們要如何調(diào)整前進(jìn)步伐，突圍而出？種種問題，值得我們深思與探討。

觀點指數(shù)研究院通過長期跟蹤企業(yè)動態(tài)、市場發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟(jì)，結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的研究，、多維度地剖析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)態(tài)各環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀，并將研究成果匯集成冊，在2019博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)布《觀點指數(shù)·2019中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展》，與行業(yè)共謀劃，同成長。

市場篇：溫和回歸 主業(yè)聚焦

從“觀點指數(shù)·2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額00”榜單來看，穩(wěn)居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大，不同的是三者的銷售差距有所變化。

經(jīng)過一年的調(diào)控以及銷售節(jié)奏調(diào)整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩，較去年同期減少上百億元。值得注意的是，今年萬科的銷售動作較為積極，2019年上半年合約銷售額不降反升，并且恒大522億元，而去年上半年萬科僅比恒大多4.8億元。

單月來看，碧桂園則又創(chuàng)造了一個歷史，僅6月單月就賣得820億元，這對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說是的。

具體而言，“觀點指數(shù)·2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額00”的門檻值為114.1億元，較去年同期的58.4億元增長95.39%，這也是所有階梯門檻值里增長的。緊隨其后的是TOP50門檻，為322.2億元，同比增長37.16%?？梢钥吹?，所有階梯門檻值中，增長較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分別為-2.84%、12.38%和9.62%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

 
考究原因，一方面是上述房企本身基數(shù)比較大，因此面對今年的復(fù)雜地產(chǎn)環(huán)境，想要得到較大的業(yè)績增幅，存在一定難度。另一方面是，相對位置較后的房企，這些位居前列的還是相對舒適，面臨的位次爭奪以及外部環(huán)境影響較小。

今年年初的業(yè)績會以及其他公開場合，不少房企都對外發(fā)布了銷售目標(biāo)。借此，我們也得以窺見房企對目標(biāo)的完成情況。

以42家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企作為樣本，觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)目標(biāo)完成率超過50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重為47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目標(biāo)完成率低于40%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

換句話說，有近六成的房企未能在年中實現(xiàn)銷售目標(biāo)的一半。面對下半年的房地產(chǎn)環(huán)境，再加上融資渠道收緊、債務(wù)兌付高峰期如約而至，房企間的洗牌開始，要想完成銷售目標(biāo)更加充滿未知。

地產(chǎn)融資：監(jiān)管收緊 債務(wù)圍城

觀點指數(shù)以100余家企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計其公開發(fā)布的融資數(shù)額，發(fā)現(xiàn)2019年上半年房企融資數(shù)額達(dá)到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達(dá)到7602.19億元，占比61.76%。

若分月來看2019年4月融資總額，達(dá)到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監(jiān)管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進(jìn)一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環(huán)比下跌8.93%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

反觀海外融資，6月有所回升。2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發(fā)布后，境內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數(shù)額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

如果從融資期限上審視，2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務(wù)兌付壓力，房企的主要信條是解決債務(wù)，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務(wù)在上半年也較為普遍。

當(dāng)然，如此這般，房企的融資成本也水漲船高。

觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現(xiàn)波動上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊態(tài)度不變，房企的融資成本還將進(jìn)一步升高。

長租公寓：資產(chǎn)證券化漸進(jìn)

今年上半年，一線城市的住房租金總體平穩(wěn)，平均住房租金為73.95元/平方米/月；租金波動幅度不大。據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在幾個一線城市中，北京的平均住房租金，達(dá)85.42元/平方米/月，其次為深圳、上海、廣州。

總體而言，今年上半年，四個一線城市的單月租金回報率都未超過2%。

與一線城市相比，二線城市的平均租金水平依然體現(xiàn)出差距。上半年，二線城市的平均住房租金29.95元/平方米/月。這種租金分化的現(xiàn)象，同樣體現(xiàn)在租賃市場中的長租領(lǐng)域之中。

觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海長租公寓的平均租金均在150元/平方米/月以上，深圳、杭州也在百元以上。而諸如合肥、成都、武漢、廈門、佛山、沈陽等二線城市，其長租公寓的平均租金水平與一線城市差距較大。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

目前房企在住房租賃領(lǐng)域，已通過銀行渠道累計融資達(dá)千億元；而部分長租公寓品牌，也屢受資本的青睞，資本風(fēng)口仍助推著行業(yè)在發(fā)展軌道上前行。

在機(jī)構(gòu)信用融資方面，上半年房企仍是主角，如綠地獲上海銀行百億融資授信重點合作租賃住房項目、旭輝領(lǐng)寓牽手平安不動產(chǎn)三年投百億等，都為企業(yè)未來長租公寓的發(fā)展勾畫圖景。與此同時，住房租賃專項債也仍保持著一定的熱度。

而與房企不同，中介系、酒店系等長租公寓品牌沒有發(fā)債、信貸的優(yōu)勢，走在股權(quán)融資的進(jìn)階之路上。今年2月份，窩趣完成2億元的B輪融資；3月份，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資、魔方公寓獲1.5億美元融資；6月份中旬，自如正在進(jìn)行的B輪融資也接近尾聲，已募集約5億美元。

除了上述融資方式之外，資產(chǎn)證券化作為一種事后融資工具，可用于降低企業(yè)的杠桿率，近年來漸受追捧。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截至2019年上半年，總共有超過20單住房租賃類REITs、CMBS、ABS成功發(fā)行，涉及金額為177億元。其中包含12單類REITs產(chǎn)品和3單CMBS產(chǎn)品，參與主體既包含招商置地、保利、碧桂園、恒大、旭輝等房企系，也包含新派公寓等創(chuàng)業(yè)派。

聯(lián)合辦公 格局與分化

觀點指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間主要集中在北、上、廣、深四個一線城市，以及成都、杭州、南京、武漢等11個核心城市。當(dāng)中，又以四個一線城市集中，北京、上海、廣州、深圳占據(jù)了國內(nèi)聯(lián)合辦公近80%的，這說明一線城市依然是聯(lián)合辦公空間主要布局城市。

除此以外，成都、武漢、杭州、南京四個城市聯(lián)合辦公空間的也均超過了3%；西安、天津、重慶的則分別為1.93%、1.17%、1.37%。從聯(lián)合辦公企業(yè)最近的動作看，一些核心二線城市開始成為布局的理想地。

四個一線城市當(dāng)中，上海仍然是聯(lián)合辦公空間活躍的城市，其達(dá)到33.96%，遠(yuǎn)超過其他三個一線城市，該城市網(wǎng)點主要集中在老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統(tǒng)商圈一帶。一個不能忽略的數(shù)據(jù)是，上海也是亞太地區(qū)聯(lián)合辦公的城市，其共享辦公空間占寫字樓面積達(dá)3.5%，是亞太地區(qū)的共享辦公市場。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

除此以外，上海聯(lián)合辦公市場在區(qū)域分布上也表現(xiàn)出與北京、廣州、深圳三個城市不同的特點。具體來看，上海浦東、黃浦、徐匯、長寧、靜安五大區(qū)域占該城市共享辦公空間的均超過10%。而浦東區(qū)域占比也僅為17.24%，各區(qū)域間表現(xiàn)出一種均衡發(fā)展的趨勢，這是在另外三個城市所沒有的。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

從11個聯(lián)合辦公空間重點城市看，北京共享辦公空間平均工位租金，達(dá)到1682元/工位/月，上海次之，達(dá)到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、廣州共享辦公空間雖位列第三、第四，但其工位租金卻比西安、重慶等中西部城市低，僅為994元/工位/月以及924元/工位/月。

出現(xiàn)此種現(xiàn)象，一方面是因為，深圳、廣州等華南區(qū)域的聯(lián)合辦公市場相比上海、北京仍處在上升空間。此外，深圳和廣州的聯(lián)合辦公空間開始向非核心區(qū)擴(kuò)散和下沉，也拉低了整體的工位租金水平。反觀西安、重慶等重點城市，多為聯(lián)合辦公空間新開辟城市，因此辦公空間主要集中在城市的最核心區(qū)域，租金也相對會高一些。

此外，隨著行業(yè)的發(fā)展，聯(lián)合辦公亦開始嘗試更多元的融資方式。今年6月，聯(lián)合辦公領(lǐng)域首單ABS“渤海匯金-納什空間資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立發(fā)行。隨著個吃螃蟹的企業(yè)誕生，相信更多的企業(yè)將嘗試發(fā)行ABS進(jìn)行融資。

養(yǎng)老地產(chǎn)：撬動13萬億

從當(dāng)前的養(yǎng)老行業(yè)來說，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是主要的三種養(yǎng)老模式，其中居家養(yǎng)老是主流。一方面是受傳統(tǒng)文化影響，更為重要的還有養(yǎng)老資源的錯配，以及老年人口的資產(chǎn)不足，難以支撐收費較高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止2019年6月30日，全國的養(yǎng)老院總數(shù)為30664間。其中江西省養(yǎng)老院在全國中所占的比重，為8.18%，寧夏，為0.23%。如果和老年人口相比較，則可以發(fā)現(xiàn)不少老年人口在全國占比較高的省份，其養(yǎng)老院數(shù)量卻不一定成正比。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

另外，養(yǎng)老地產(chǎn)主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區(qū)域。這些區(qū)域相對來說，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人均可支配收入以及醫(yī)療資源優(yōu)勢比較明顯，因此養(yǎng)老地產(chǎn)數(shù)量也相對高一些。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在全國的養(yǎng)老院中，月均收費在500-1000元之間的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有22255家，其中有19682家為國營機(jī)構(gòu)，占比88.43%。而其他收費階梯中，民營機(jī)構(gòu)都占據(jù)了一定的主導(dǎo)地位，不過數(shù)量還是相對有限，而且供應(yīng)較少。

文旅地產(chǎn)：資本的熱度

2019年1-6月，以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園為主體的文旅地產(chǎn)投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當(dāng)中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元。

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現(xiàn)出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現(xiàn)出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中占比亦達(dá)到31.96%。

從文旅地產(chǎn)新增投資項目類別上看，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域。

今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮(zhèn)數(shù)量為59個，占文旅地產(chǎn)項目簽約及開工數(shù)量的56.73%，在所有項目類別中占比。簽約及開工特色小鎮(zhèn)項目涉及的投資金額達(dá)到4192.3億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額超過50%。

來源：觀點指數(shù)整理

上半年，珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。

除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數(shù)方面，中西部地區(qū)的占比也超過了47%。另外，中西部地區(qū)省份在旅游總收入增長方面也遠(yuǎn)超過東部地區(qū)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，在旅游總收入增長十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區(qū)。

商業(yè)地產(chǎn)：外資進(jìn)場

觀點指數(shù)觀察四大一線城市大宗物業(yè)交易情況，上半年成交金額超450億元人民幣，外資成交占比一半。上半年，來自新加坡的投資?？拓S樹、吉寶、凱德繼續(xù)布局各大城市，在資產(chǎn)交易中實現(xiàn)商業(yè)價值提升；而來自香港的投資機(jī)構(gòu)如基匯、領(lǐng)展等在買與賣之間獲取更多溢利。

從資產(chǎn)偏好來看，四大一線城市中，寫字樓因其易于管理、交易流動性強(qiáng)與且擁有穩(wěn)定的租金來源，成為了投資者的，占比超一半。而購物中心、綜合體等無疑更具挑戰(zhàn)，考驗運(yùn)營者的定位、經(jīng)營、盈利等。不過隨著消費需求升級,此類商業(yè)資產(chǎn)投資或許更受關(guān)注。

據(jù)觀點指數(shù)觀察，2019年上半年，四大一線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量約為22個，而超過70%的項目都是集中在二季度開業(yè)。邁進(jìn)6月，市場將迎來大量商業(yè)項目放量入市，預(yù)期下半年會有更多的供應(yīng)。

對比北上廣深四個城市，上海的新開業(yè)項目數(shù)量最多，占比超一半。而北京則相對較少，主要原因是北京更多的是存量物業(yè)。研究顯示，截至2018年底北京零售型商業(yè)的存量規(guī)模已接近4000萬平方米，購物中心的增量與存量比值低于15%。因此開發(fā)商們傾向于通過改造升級重新推出項目，相信未來在資產(chǎn)重塑和價值提升之下將有更多煥然一新的老項目入市。

從新開業(yè)的商業(yè)體量來看，一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區(qū)間，規(guī)模在1-5萬平方米的項目超過一半，約為12個；規(guī)模在5-10萬平方米的約為8個，占比為36%。而大體量的項目最少。相對大體量的商場而言，中小體量的操盤難度稍低，更有區(qū)位輻射性和消費客群針對性。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：宏觀剪影的挑戰(zhàn)

據(jù)觀點指數(shù)觀察的30家樣本企業(yè)顯示，有20家總部位于北京、上海、深圳三個城市，少部分企業(yè)總部位于廣州、蘇州、大連、武漢等城市。東部沿海城市產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好，成為了產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商首要選擇地址，比如，招商蛇口落地外貿(mào)強(qiáng)市深圳，張江高科扎根國際金融中心上海，華夏幸福重倉環(huán)京區(qū)域……

除去選址帶來的區(qū)位優(yōu)勢，園區(qū)配套是吸引企業(yè)入駐的又一個關(guān)鍵因素。園區(qū)配套不于園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施以及周邊的交通、環(huán)境等設(shè)施配套，還包括園區(qū)服務(wù)配套等，如融資、技術(shù)、管理等服務(wù)。在張江高科技園區(qū)里，張江高科通過對園區(qū)企業(yè)如七牛信息、天天果園、云從科技等進(jìn)行股權(quán)投資，幫助企業(yè)解決融資難題。

另外，從內(nèi)部孵化初創(chuàng)團(tuán)隊，初創(chuàng)團(tuán)隊在孵化器成長之后將會被引進(jìn)園區(qū)。這種招商模式為“眾創(chuàng)孵化+園區(qū)招商”，它能夠達(dá)成園區(qū)健康生態(tài)良性循環(huán)，實現(xiàn)園區(qū)招商閉環(huán)。其典型案例的有張江高科的“895創(chuàng)業(yè)營”、東湖高新的“關(guān)谷創(chuàng)意”等。

來源：觀點指數(shù)整理

據(jù)統(tǒng)計，今年前半年，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品共有9個，比去年全年數(shù)量還要多。資產(chǎn)證券化能夠增加資產(chǎn)流動性，降低籌資成本,對于前期資金嚴(yán)重沉淀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化將成為未來重要融資方式。

但截至目前，園區(qū)PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品只有華夏幸福的4例，總的發(fā)行規(guī)模為62.06億元，呈現(xiàn)出數(shù)量少、發(fā)行主體局限單一的特點。這主要是因為資產(chǎn)證券化對發(fā)行主體和底層資產(chǎn)有較高的要求。

物流地產(chǎn)：紅海商機(jī)

從公布數(shù)據(jù)來看，中國社會物流總額、總費用逐年上升。今年前5個月中國社會物流總額創(chuàng)下歷史新高，為112.1萬億元，較去年同期增長6.1%；總費用為5.4萬億元，較去年同期增長7.8%。

我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。

而低水平的傳統(tǒng)倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉庫根本無法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對于現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的需求，長期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

由于我國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，市場上大部分倉庫都是傳統(tǒng)倉，占倉庫總面積80%，在區(qū)域上呈小而分散的特點，難以被統(tǒng)一改造；高標(biāo)倉數(shù)量較少，且倉儲用地供應(yīng)緊張，制約了高標(biāo)倉的大規(guī)模建設(shè)，使其面臨著嚴(yán)重的供不應(yīng)求。2020年我國高標(biāo)倉供需缺口預(yù)計在1億平米左右，高標(biāo)倉將會是未來企業(yè)在物流行業(yè)中的主要發(fā)力方向。

物業(yè)服務(wù)：追逐的賽道

今年1-6月，觀點指數(shù)研究院監(jiān)測的20家典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其拓展項目的67.27%來自于非住宅物業(yè)種類，而住宅物業(yè)僅占了32.73%。當(dāng)中，這些物業(yè)公司所拓展項目，商辦物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公建物業(yè)項目占比均超過10%。

社會總體消費水平的提升，為商業(yè)環(huán)境注入了的活力，各種類型的商業(yè)項目迎來了開發(fā)潮。除此以外，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建、學(xué)校、醫(yī)院等現(xiàn)有的存量物業(yè)也在急劇增長，這讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)看到了突圍的機(jī)會。

來源：觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理面積比例不斷縮小，商業(yè)物業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等非住宅物業(yè)管理面積在逐年上升。

當(dāng)中，綠城服務(wù)非住宅物業(yè)管理面積從2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服務(wù)則由原來0.99%增長至39.6%。今年3月剛上市的濱江服務(wù)，其非住宅物業(yè)管理面積比例也從2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。

行業(yè)數(shù)據(jù)表明，住宅物業(yè)平均物業(yè)收費是行業(yè)里面的，再加上人力成本上升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤受到擠壓。這也迫使物業(yè)服務(wù)企業(yè)將眼光放長到住宅物業(yè)以外。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)統(tǒng)計

上半年，20家典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方拓展項目中，89.09%的物業(yè)項目仍然來自于內(nèi)地城市。

但值得注意的是，剩下10.91%的物業(yè)項目均來自于香港和澳門地區(qū)。這當(dāng)中主要以中海物業(yè)簽約和中標(biāo)項目為主，而從拓展的項目種類看，該部分物業(yè)包括有住宅物業(yè)、政府物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)以及商辦物業(yè)。

一個較為明顯的現(xiàn)象是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積中，關(guān)聯(lián)方的項目面積占比在持續(xù)減弱。

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